中心城區原來一個封閉的廠區，撩開面紗后，一條100 多米的時尚小街展現在市民面前，用驚艷來形容開張時的情景毫不為過，這就是長寧區番禺路381號的幸福里園區，上海幸福里文化創意產業發展有限公司（簡稱幸福里）的首個項目。

首戰告捷后，幸福里團隊又成功將近百年歷史的黑石公寓改造成為集酒店、書店、咖啡、餐廳、展廳等于一體的網紅打卡新地標。今年，更有M+誼園、M+馬利等陸續面世，外觀和內容同樣充滿驚喜。

為了深入地了解這家年輕卻出手不俗的城市更新公司，筆者走訪了幸福里、M+黑石等園區，并專訪幸福里公司多位領銜人，發現了諸多閃光點和運營秘籍。

1 、攜帶設計基因不斷打造城市更新“精品”

地處上海番禺路381號的 幸福里，前身為上海橡膠制品研究所廠區，廠區兩頭都被鐵門封閉，住在附近的居民很難一窺大門后的場景，是鬧市中一處少有的 “閑置之地”。2014年，一家頗有名氣的室內設計公司正在尋找辦公場所，機緣巧合之下相中了這里，彼時團隊領頭人 郭奎有意突破設計公司局限，嘗試打造理想中的城市更新產品，遂與業主一拍即合，整體租下了此處進行改造。

幸福里園區改造前

2015 年，一個名叫“幸福里”的園區誕生了，雖然建筑面積僅15000平方米，卻在短時間從市場中脫穎而出，備受社會各界認可。它雖“ 小”卻“美且精”，將海派里弄文化的精髓與歐美現代街區的開放高度融合，將封閉的廠區變成集 園區、街區和社區功能于一體的時尚空間，成為將低效資產變成高效資產的經典之作。

幸福里項目成功后，上海幸福里文化創意產業發展有限公司（簡稱幸福里）也應運而生，董事長郭奎全身心投入城市更新領域，親自擔任總設計師，確保幸福里、M+ 黑石等園區從整體空間布局到綠植的細節搭配，甚至在原有老建筑文化脈絡的繼承上，都追求完善、可圈可點。同時，轉型為城市更新的幸福里團隊不光在設計上精益求精，還不斷思考如何讓園區更加貼合當下人們的生活方式。

凡是去過幸福里的人都可以感受到，它不僅時尚精致，而且十分接地氣，真正融入了周邊老百姓生活，這也是幸福里團隊希望傳遞的最大價值。

通過拆除圍墻和大門，將幸福路和番禺路連通，不僅為周邊居民打通了一條開放的步行道，而且兩側分布了43家不同類型的商鋪，包括了品牌咖啡館、酒吧、蛋糕店、健身房，搭配棱角分明的冷色建筑裝飾，整個街區顯得新潮且活力十足。一年365天，除了來“打卡”的游客，附近居民都會攜家帶口來此享受恬適的休閑時光，不少店鋪門口的外擺靠椅往往一座難求。

團隊在細節方面更是不斷追求完美，比如綠化的運用十分貼近人們的需求，可觀賞、可對話、可親近。園區內有被密密麻麻垂直綠化包裹的立體車庫，種在水池中央的高個子喬木，水塔改建的屋頂花園，以及隨處可見的店門前、陽臺上、水池邊的綠色盆栽等。加上幸福里地處的新華路歷史文化風貌區，這里有上海最茂盛整齊的梧桐樹，這些綠色元素疊加，讓昔日封閉的廠區徹底有了呼吸。

再來看看近期即將面世的M+誼園，它位于漕寶路地鐵站附近，前身是上海合成樹脂研究所。在改造上，設計師依舊秉持高水準，對原有建筑作創新突破，將工業元素與現代公共空間相結合，將工業格局與藝術作品交織融入，打造一座夢想起航的濱水文創園區。別致的濱河景觀、特色商業、文化書店、餐飲酒吧、時尚秀場以及中心花園等業態集聚，并將綠植與建筑用不同姿態加以融合，使整個園區成為一座建筑與景觀相輝映的公共會客廳。一步一景，為每一位到來的人，打造不同的精致體驗，呈現出空間的多樣性，期待下一個“爆款”即將出現。

2 、既搭好空間平臺又打造自營內容IP

留心的話可以發現，在“ 幸福里”和M+黑石位置最好的地方，都有著一個共同的產品，那就是幸福里自營的生活方式集合館—— 幸福集薈。

M+ 誼園內試營業的幸福集薈

如今，空間運營商越來越多，如何走出“ 二房東”趨同的運營模式？是幸福里公司一直思考并在探索的事。因此，幸福里團隊做了一個革命性的決定，不光要做空間還要做內容，必須要有自己的內容IP 。眾所周知，文化業態開始往往是不賺錢的，幸福集薈是幸福里公司的首次嘗試，一個以文化藝術為載體的平臺，做幸福的內容，把好的東西匯集起來。

2018年1月1日，第一家幸福集薈正式開業。它坐落于幸福里番禺路入口處，一幢有著寬大透明玻璃櫥窗的建筑里，這是幸福里的最佳位置。店內集圖書、服裝、餐飲和文創產品銷售于一體，頗受附近居民青睞。幸福集薈還通過定期邀請作者開辦講座、解析劇本等多元化運營方式，吸引了一大批忠實顧客。事實證明，幸福里的首次內容IP打造非常成功，在沒有大規模推介宣傳的情況下，不僅發揮了對園區引流的作用，還贏得了政府、居民和市場的認可，也堅定了幸福里團隊做內容的決心。

有了成功的嘗試，黑石公寓幸福集薈店無論在規模還是內容豐富程度上都勝于幸福里店，占地近1000平方米，分為 兒童集室、靈感集室、生活集室、視野集室、音樂與藝術集室、文化集室、唱片試聽集室七個主題集室，內容各有特色。例如唱片試聽集室有數百張黑膠唱片，幾乎囊括了這一百年來在上海有影響的所有旋律，你可以在這里使用頂級音響設備免費試聽部分唱片，或者帶上耳機在那里靜靜地享受。

幸福集薈不斷生長的同時，幸福里探索的IP 種類也在增加。去年8月，幸福里全新打造的產品M+ Hotel 正式面世，定位為“生活中的音樂家”，旨在打造融合百年經典人文與未來時尚特色的文藝棲居之所。酒店位于M+ 黑石園區內，正面為一座二十余米的玻璃塔，通過燈光的切換映襯出不同的美景。從建筑外觀到室內都可圈可點，如拱門的設計延續了經典，同時塑造空間的層次及趣味感。再如空間豐富的色彩和充滿做舊感的材質，加之每層不一樣的經典馬賽克漸變圖案，將原有元素解構并重組，還原黑石昔日風彩，增添人們的懷舊感。

酒店擁有24間時尚典雅的客房，包括3間帶陽臺的套房和1間打通后127平方米的屋頂大套房。客房里著重刻畫具有海派文化的建筑與室內的對話、室內與人的對話。在床頭柜、黑膠唱片音響、窗簾、地磚等一些細節上，都讓客人感受到不同于其他星級酒店的精致體驗。同時，作為上海交響樂團的鄰居，M+hotel還積極與其建立了緊密的聯系。在客房里可以收看上交演出的現場直播，并有機會參與上交的相關活動。

3 、如何順應時代趨勢讓輕資產運營走得更遠？

從城市能級來講，上海有條件集聚全球的消費資源。2020 年，上海社會消費品零售總額達1.59萬億元，居全國首位；上海全球零售集聚度位居全球城市第二；國際知名高端品牌集聚度超過90%，每年開設的首店、旗艦店數量穩居全國第一。各類首發平臺、時尚發布地標、市級核心商圈，成為新模式、新業態、新產品的試驗田和競技場。尤其是城市更新在上海仍處于快速發展階段，特別是市中心老舊建筑還有很大提升空間，通過策劃、設計和運營，把大量存量建筑形態更新內容升級是必然趨勢。

黑石公寓改造前后對比

幸福里團隊已形成做項目的幾個邏輯和原則，比如，第一是區位好的存量空間，上海正打造國際消費中心城市，核心地段可改造的舊空間屬于稀缺資源，具有很大的升級潛力，但對品質要求也很高；第二是規模要適中，市中心交通便利、人群密集，要注重培養用戶粘性，而適中的規模更適合打造15分鐘生活圈，許多網紅地標會吸引游客打卡，但游客終究難留下來；第三是定位要因地制宜，不是說“幸福里”成功了，就要到處復制這個模式，老舊建筑原有的歷史脈絡不能丟棄，比如M+黑石定位以音樂為主題的文創主題街區，就是充分考慮了黑石公寓深厚的歷史底蘊和周圍濃郁的藝術氛圍；第四是內容要緊跟潮流，如今很多新的商業和潮牌都是年輕人在做，現在消費者眼界很高、進步很快，必須跟上他們的喜好和胃口，不然就會被淘汰。

M+ 黑石園區所在區域音樂氛圍濃厚

縱觀已有的成功城市更新項目，無論在建筑設計的外觀上，還是園區管理的專業性、引進業態的多樣性等方面都勝人一籌。但這些還是階段性的成功要素，隨著增量、存量空間載體的供大于求，從事城市更新輕資產運營的企業如何才能走得更遠呢？

這些方面真值得進一步思考：一、如何讓打造的空間產品更加符合企業的需求？只有把產品做好了，才有吸引客戶的基本條件；二、如何打造自營IP ，這一點幸福里公司已經取得初步成效，幸福集薈除了作為其自運營園區的核心產品，還以IP 產品形式對外輸出；三、做好增值服務，特別是如何做好政府政策與入駐企業之間“ 最后一百米”的連接，運營商是大有可為的；四、把握投資機遇，上市企業也是從初創企業開始的，園區往往具有對入駐企業最了解、最直接的優勢，可較早發現其潛力，并開展合作與投資，如用以免租金代投的方式等。難怪有園區感嘆：真不知道園區里會飛出金鳳凰，當初還是小雞的時候，如果參與孵化就好了。